《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局廣州市財政局關(guān)于印發(fā)廣州市物業(yè)專項維修資金管理辦法的通知》的政策解讀

一、制定文件的背景、依據(jù)、目標(biāo)和任務(wù)
　（一）背景
　物業(yè)專項維修資金（以下簡稱維修資金）是指專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。維修資金由業(yè)主交存和共同使用，關(guān)系業(yè)主切身利益，是群眾關(guān)心、社會關(guān)注的熱點。全市維修資金管理制度自1998年10月1日《廣東省物業(yè)管理條例》實施起建立，2000年制定的《廣州市物業(yè)維修基金管理暫行辦法》已于2003年廢止，《住宅專項維修資金管理辦法》（建設(shè)部、財政部第165號令，2008年2月1日起施行）對社會反映較多的關(guān)于維修資金的交存、劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理、正常或者緊急使用程序等規(guī)定不夠具體，實操性不強，我市目前缺乏一部全面規(guī)范我市維修資金交存、使用、管理等具體工作的管理辦法。按照《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》（政府令第100號）第八十九條第三款“物業(yè)專項維修資金籌集、管理和使用的程序、方式等具體操作細(xì)則，由市房地產(chǎn)行政主管部門會同相關(guān)部門另行制定”的規(guī)定，參考了北京、武漢、上海、深圳、重慶、長沙、長春等大中城市和浙江省關(guān)于維修資金管理的相關(guān)規(guī)定，我局制定了《廣州市物業(yè)專項維修資金管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》）。
　（二）依據(jù)
　1.國家法律法規(guī)：《中華人民共和國物權(quán)法》《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(法釋〔2009〕7號)、《物業(yè)管理條例》
　2.廣東省地方性法規(guī)：《廣東省物業(yè)管理條例》
　3.國家部委規(guī)章和政府規(guī)章：《住宅專項維修資金管理辦法》《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》
　4.規(guī)范性文件：《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市首期物業(yè)專項維修資金管理工作的通知》（穗國房字〔2011〕1163號）
　（三）目標(biāo)和任務(wù)。
　《管理辦法》明確了維修資金的交存、劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理、正常和緊急使用程序等規(guī)定，使維修資金的歸集、管理、使用更具有實操性，有利于進(jìn)一步規(guī)范我市維修資金管理，維護(hù)維修資金所有者的合法權(quán)益。
　二、主要內(nèi)容
　（一）《管理辦法》的使用范圍
　本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督適用本辦法。本辦法所稱物業(yè)專項維修資金，是指專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
　（二）物業(yè)專項維修資金管理原則和行政部門職責(zé)分工
　物業(yè)專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門指導(dǎo)全市物業(yè)專項維修資金管理工作，市物業(yè)專項維修資金管理中心具體負(fù)責(zé)全市物業(yè)專項維修資金的日常監(jiān)督管理工作，區(qū)住房和建設(shè)行政主管部門具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)專項維修資金的監(jiān)督管理工作，市財政、審計部門按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)物業(yè)專項維修資金代管期間的財務(wù)監(jiān)督和審計監(jiān)督工作。

　（三）物業(yè)專項維修資金的使用范圍
　物業(yè)專項維修資金，是指專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
　共用部位，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于業(yè)主共有的部位，一般包括：房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（含基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋面等）、走廊通道、樓梯間、電梯井、物業(yè)服務(wù)用房，以及房屋外墻面等。
　共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括：加壓水泵、電梯、天線、照明設(shè)施、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的建筑物等。
　物業(yè)專項維修資金可用于涉及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備安全的預(yù)防性維修和更新、改造，涉及房屋外墻面的整飭應(yīng)符合城市區(qū)域管理的要求；可用于投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的專項財產(chǎn)保險。
　（四）建設(shè)單位如何代交首期物業(yè)專項維修資金
　建設(shè)單位為房屋、車位買受人代交首期物業(yè)專項維修資金，并將首期物業(yè)專項維修資金存入專戶管理銀行：
　1.以預(yù)售方式銷售的，在申請核發(fā)商品房預(yù)售許可證前，按照預(yù)售房屋所在樓宇、區(qū)域核準(zhǔn)的報建面積代交首期物業(yè)專項維修資金。
　2.以現(xiàn)樓方式銷售的，在申請辦理房屋所有權(quán)初始登記前，按照房屋的實測面積代交首期物業(yè)專項維修資金。
　3.規(guī)劃用于停放汽車的車位，在申請辦理車位所有權(quán)初始登記前，按照車位的實測面積和分?jǐn)偣灿妹娣e代交首期物業(yè)專項維修資金。
　（五）建設(shè)單位如何回收已代交的物業(yè)專項維修資金
　建設(shè)單位銷售房屋時，應(yīng)當(dāng)憑專戶管理銀行出具的已代交首期物業(yè)專項維修資金憑證，向買受人收回已代交的首期物業(yè)專項維修資金。
　建設(shè)單位已向買受人收回首期物業(yè)專項維修資金的，該房屋物業(yè)專項維修資金分戶賬的業(yè)主信息隨房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移同時變更。
　房屋購買人未按照《管理辦法》交存首期物業(yè)專項維修資金的，建設(shè)單位不得將房屋交付購買人。

　（六）什么情況下需要續(xù)交物業(yè)專項維修資金
　業(yè)主分戶賬面物業(yè)專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交。成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由業(yè)主大會決定。
　（七）物業(yè)專項維修資金由管理中心代管的，如何使用
　物業(yè)專項維修資金由管理中心代管的，使用物業(yè)專項維修資金應(yīng)當(dāng)按照以下程序辦理：
　1.組織實施單位按照《管理辦法》第三十三條第一款的規(guī)定提出使用方案。使用方案應(yīng)當(dāng)包括：維修和更新、改造的項目，費用預(yù)算，列支范圍，分?jǐn)偯骷?xì)。
　2.將使用方案向物業(yè)專項維修資金列支范圍內(nèi)的業(yè)主公示10日以上，經(jīng)物業(yè)專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
　3.組織實施單位持《管理辦法》第四十一條規(guī)定的相關(guān)材料，向物業(yè)所在地的區(qū)住房和建設(shè)行政管理部門提出使用申請。施工合同約定的費用總額在5萬元以上（含5萬元）的，組織實施單位可以分期提出使用申請。
　4.區(qū)住房和建設(shè)行政管理部門自受理使用申請材料之日起5個工作日內(nèi)完成審核。經(jīng)審核符合使用條件的，報告管理中心；經(jīng)審核不符合使用條件的，一次性書面告知需補正的有關(guān)材料。
　5.管理中心自收到區(qū)住房和建設(shè)行政管理部門的報告之日起3個工作日內(nèi)，按照下列規(guī)定向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)物業(yè)專項維修資金的通知：
　（1）施工合同約定的費用總額在5萬元以下，或者施工合同約定的費用總額在5萬元以上（含5萬元），但未分期提出使用申請的，通知專戶管理銀行全額劃轉(zhuǎn)物業(yè)專項維修資金；
　（2）施工合同約定的費用總額在5萬元以上（含5萬元），且分期提出使用申請的，工程竣工前，通知專戶管理銀行按照施工合同約定費用總額的30%劃轉(zhuǎn)物業(yè)專項維修資金；工程竣工后，通知專戶管理銀行劃轉(zhuǎn)維修和更新、改造費用的全部余額。
　6.專戶管理銀行收到管理中心發(fā)出的劃轉(zhuǎn)物業(yè)專項維修資金通知之日起1個工作日內(nèi)，按照劃轉(zhuǎn)通知要求，將物業(yè)專項維修資金劃轉(zhuǎn)至相應(yīng)帳戶。
　（八）申請物業(yè)專項維修資金的緊急情況有哪些
　發(fā)生危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全等緊急情況，需要立即對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，組織實施單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定、合同約定立即組織實施維修和更新、改造。
　前款所稱緊急情況包括：
　1.電梯故障。發(fā)生沖頂、蹲底等嚴(yán)重影響乘客安全的故障，或經(jīng)電梯監(jiān)督檢驗機構(gòu)、電梯原制造企業(yè)進(jìn)行安全技術(shù)評估，認(rèn)為電梯存在安全隱患，可能發(fā)生危及人身財產(chǎn)安全事件，或被市場監(jiān)督管理部門認(rèn)定存在故障隱患發(fā)出監(jiān)察指令要求停梯整改的；
　2.消防設(shè)施故障。消防行政主管部門出具《責(zé)令改正通知書》或《火災(zāi)隱患限期整改通知書》的；
　3.屋面、外墻滲漏。房屋安全鑒定機構(gòu)出具證明的；
　4.樓體外立面存在脫落危險。房屋安全鑒定機構(gòu)出具證明的；
　5.未移交供水公司的二次供水水泵運行中斷；
　6.排水設(shè)施堵塞、爆裂。
　7.其他危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全的緊急情況。
　（九）物業(yè)專項維修資金的組織實施單位如何確定
　1.有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施；
　2.沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會組織實施；
　3.沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)，且沒有業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會的，由相關(guān)業(yè)主組織實施，街道辦事處、居民委員會應(yīng)當(dāng)給予指導(dǎo)和協(xié)助。
　（十）房屋滅失的，物業(yè)專項維修資金如何處置
　房屋滅失的，房屋分戶賬中結(jié)余的物業(yè)專項維修資金應(yīng)當(dāng)返還業(yè)主。業(yè)主可持房屋滅失的證明材料到物業(yè)專項維修資金管理中心申請辦理物業(yè)專項維修資金賬戶余款返還手續(xù)。
　三、解讀途徑
　市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局官方網(wǎng)站。